El Senado aprobó y giró a la Cámara de Diputados el proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que establece nuevas reglas para los desalojos de inmuebles urbanos y rurales y busca acelerar los procesos judiciales vinculados con ocupaciones, falta de pago y vencimiento de contratos.
Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo deberán tramitar mediante un juicio sumarísimo, es decir, a través de un procedimiento más breve que la vía ordinaria. Además, la iniciativa amplía quiénes pueden iniciar este tipo de demandas: ya no se limita exclusivamente a los propietarios, sino que también podrán hacerlo quienes acrediten un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble.
Desalojos por falta de pago
Para los inmuebles destinados a vivienda, el proyecto establece que antes de iniciar una demanda por falta de pago el propietario deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino y otorgarle un plazo de al menos 10 días corridos para cancelar la deuda.
La notificación podrá enviarse al domicilio informado en el contrato, incluso si se trata de un domicilio electrónico. Una vez vencido ese plazo, el propietario podrá iniciar el proceso judicial de desalojo por el procedimiento más breve previsto.
La iniciativa también establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción. Si lo hace, el inquilino podrá realizar una consignación judicial. En ese caso, cumplidos los requisitos previstos, dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde la notificación al propietario.
Entrega inmediata para ocupaciones precarias
El proyecto incorpora además la posibilidad de que un juez disponga la entrega inmediata del inmueble cuando se trate de una ocupación precaria o una intrusión y el derecho invocado por quien reclama resulte verosímil.
Para acceder a esa medida deberá presentarse una caución juratoria y, en determinadas situaciones, el magistrado podrá exigir una fianza destinada a responder por eventuales daños.
También se establece que, ante situaciones vinculadas con cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto del inmueble, deberá realizarse un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.
Qué ocurre si hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores
El texto contempla medidas específicas cuando entre los ocupantes haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esos casos deberá intervenir el organismo de protección correspondiente y el Ministerio Público Tutelar. Además, el juez podrá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria.
Nuevas reglas para las notificaciones
La propuesta también modifica el mecanismo de notificación de las demandas. Cuando no exista un domicilio especial, podrá notificarse en el propio inmueble que se pretende desalojar o mediante el domicilio electrónico constituido.
El oficial notificador podrá identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y solicitar asistencia de la fuerza pública cuando sea necesario. También deberá identificar a quienes se encuentren en el lugar y consultar cuál es su vínculo con la persona demandada.
La sentencia de desalojo tendrá efectos sobre todos los ocupantes, incluso aquellos que no hayan sido denunciados inicialmente.
Fuerza pública y lanzamiento
En la etapa de lanzamiento, el proyecto habilita al oficial de Justicia a solicitar el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y designar un depositario para los bienes muebles que permanezcan dentro del inmueble.
Además, cuando el propietario solicite una desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento del contrato y se hayan cumplido las condiciones previstas, podrá hacerlo bajo caución juratoria. Si posteriormente se determina que ocultó información relevante, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler, destinada a la otra parte.
La iniciativa deberá ahora ser tratada por la Cámara de Diputados, donde necesitará una nueva aprobación para convertirse en ley.